Decidiste finalmente arrancar com aquela obra que adiaste o inverno inteiro: mudar a casa de banho, abrir uma parede na cozinha, trocar o chão da sala. O verão parece o momento ideal, com mais luz e os empreiteiros disponíveis antes de fecharem em agosto. Só que num prédio em propriedade horizontal há um pormenor que muita gente esquece até receber uma carta registada do condomínio: nem tudo o que queres fazer dentro de casa depende só de ti.
Conheço o caso de um vizinho em Lisboa que mandou abrir uma roça numa parede para passar canos novos. Resultou que a tal parede era estrutural, daquelas que seguram o prédio. A administração do condomínio meteu-se, a câmara meteu-se, e a obra que ia custar três mil euros acabou por custar o dobro só em pareceres de engenharia e na reparação. Vale a pena perceber as regras antes de a marreta começar a bater.
O que podes fazer sem pedir licença a ninguém
A boa notícia é que a maioria das obras dentro de uma fração é livre. Pintar paredes, trocar a loiça da casa de banho, mudar armários da cozinha, substituir o pavimento, picar azulejos antigos e pôr novos — tudo isso entra nas chamadas obras de conservação ou de simples alteração interior e não precisa de autorização camarária nem do condomínio. És dono da tua fração e fazes o que entenderes lá dentro, desde que não mexas no que é de todos.
O problema começa quando tocas em três coisas: paredes estruturais, a fachada e as zonas comuns. Deitar abaixo um pano de parede para juntar a cozinha à sala soa simples, mas se essa parede for de suporte estás a mexer na segurança do edifício inteiro, e aí precisas de um projeto assinado por um técnico e, muitas vezes, de comunicação prévia à câmara. O mesmo vale para mudar a posição de uma janela, fechar uma varanda com marquise ou furar a fachada para uma unidade de ar condicionado — isso altera o aspeto exterior e o condomínio tem uma palavra a dizer.
O ruído tem horas marcadas — e o verão complica
Aqui está a parte que gera mais zangas entre vizinhos no verão. O Regulamento Geral do Ruído proíbe obras ruidosas durante o período noturno, entre as 22h e as 7h, e ao fim de semana e feriados em muitos regulamentos municipais. Mas a maioria dos regulamentos de condomínio vai mais longe e fixa horários próprios, por exemplo das 9h às 13h e das 15h às 19h em dias úteis. Com as janelas todas abertas por causa do calor, um berbequim às oito da manhã de sábado faz-te ganhar inimigos para a vida.
Antes de começar, lê a ata e o regulamento do teu condomínio. Não custa nada e evita a primeira carta de reclamação. Se a obra for grande, avisa os vizinhos com antecedência, de preferência por escrito afixado no elevador, com as datas previstas e um número de telefone. Parece formalidade, mas um vizinho avisado reclama muito menos do que um vizinho apanhado de surpresa a meio da sesta.
Os custos que ninguém te mostra no orçamento inicial
O orçamento do empreiteiro raramente é o valor final. Há despesas que aparecem pelo caminho e que convém pôr de lado desde o início. A remoção de entulho, por exemplo, não é gratuita: um saco big bag de escombros custa entre 80 e 150 euros para recolher, e numa casa de banho inteira enches dois ou três. Se a obra implicar comunicação prévia à câmara, soma as taxas municipais e o custo do projeto técnico, que dificilmente fica abaixo dos 400 a 800 euros.
- Reserva uma margem de 15 a 20 por cento sobre o orçamento para os imprevistos, que aparecem sempre — uma canalização velha que se desfaz ao toque, um chão sob o chão que ninguém esperava.
- Confirma se o empreiteiro emite fatura com IVA e se está coletado; a fatura é a tua única proteção se algo correr mal mais tarde.
- Guarda tudo por escrito, do orçamento aos materiais escolhidos, mesmo que seja só por mensagem.
- Se mexeres em água ou eletricidade, exige no fim os certificados — sem eles, a obra fica por regularizar e dá problemas quando quiseres vender.
No fim, a obra que corre bem não é a mais barata, é a que não te traz surpresas a meio. E a maior parte das surpresas não vem da parede, vem do papel que não leste antes de começar. Meia hora a ler o regulamento do condomínio poupa-te meses de discussões na assembleia.