Já reparou que quase todos os anúncios de casas em Portugal trazem agora uma pequena etiqueta colorida, do verde-escuro ao vermelho, mesmo ao lado do preço? Essa etiqueta chama-se certificado energético e, a partir do momento em que decide vender ou arrendar um imóvel, deixa de ser um pormenor gráfico para se tornar um documento que a lei exige. Sem ele, o processo simplesmente não avança — nem no portal onde publica o anúncio, nem mais tarde na escritura ou no contrato de arrendamento.
O que é, na prática, o certificado energético
O certificado energético faz parte do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), criado pelo Decreto-Lei n.º 118/2013 e gerido pela ADENE — a Agência para a Energia. Na prática, é um documento técnico que classifica o desempenho energético de uma casa, de um apartamento ou de um edifício de serviços, com base no isolamento, nos vãos envidraçados, no sistema de aquecimento e arrefecimento e, cada vez mais, na existência de painéis solares ou de bombas de calor. O resultado é uma classe, semelhante à que já conhece dos eletrodomésticos, que vai do A+ (o mais eficiente) até ao F (o menos eficiente).
Vale lembrar que esta classificação não mede apenas "quanto gasta de eletricidade": mede o desempenho estrutural da casa, independentemente de quem lá vive. Uma casa vazia e uma casa com uma família de cinco pessoas recebem exatamente a mesma classe, porque o que está a ser avaliado é o edifício, não os hábitos de consumo de quem o habita.
As classes energéticas — do A+ ao F — e o que significam de facto
Ao contrário de outros países europeus, a escala portuguesa não tem G: vai de A+ a F. Uma casa em A+ ou A costuma ter isolamento recente, caixilharia de vidro duplo, e sistemas eficientes de climatização — muitas vezes uma bomba de calor em vez de resistências elétricas. No outro extremo, um F é típico de imóveis antigos, de paredes simples sem isolamento térmico e janelas de vidro simples, frequentes em prédios de antes de 1990 que nunca passaram por obras de reabilitação.
- A+/A — construção recente ou reabilitação profunda, consumo de energia muito baixo
- B/B- — bom desempenho, isolamento adequado, equipamentos eficientes
- C/D — desempenho médio, típico de construção dos anos 1990 e 2000
- E/F — desempenho fraco, isolamento inexistente ou degradado, contas de energia elevadas
Isto não significa que uma casa em F seja invendável — significa que o comprador vai chegar à visita já a saber que vai gastar mais em aquecimento no inverno, e isso costuma refletir-se na conversa sobre o preço.
Quem pode emitir o certificado e como pedir o seu
O certificado só pode ser emitido por um perito qualificado, registado junto da ADENE e habilitado a operar no SCE. Não é o proprietário que preenche um formulário online: é um técnico que se desloca a casa, mede as áreas, fotografa os vãos envidraçados, verifica a caixa de estores, o sistema de aquecimento de águas quentes sanitárias e, quando existem, os painéis solares térmicos ou fotovoltaicos. Depois de recolher estes dados, o perito insere-os na plataforma do SCE, que calcula a classe e emite o certificado com um número de registo único.
Pode encontrar peritos qualificados na lista pública disponível no site da ADENE, ou através de empresas de mediação imobiliária, que normalmente têm parcerias com técnicos da zona. Vale a pena pedir dois ou três orçamentos antes de fechar negócio, porque os preços variam mais do que se costuma pensar.
Quanto custa o certificado energético em 2026
Para um apartamento T1 ou T2, o preço habitual anda entre os 150 € e os 220 €. Para um T3 ou T4, os valores sobem para uma faixa entre 200 € e 300 €. Uma moradia isolada, com mais fachadas para medir e por vezes mais do que um piso, pode ficar entre os 250 € e os 450 €, sobretudo se tiver anexos como garagem ou arrumos que também entrem na avaliação. Em Lisboa e no Porto os preços tendem a ficar no topo destas faixas; no interior do país, sobretudo em distritos como Bragança, Guarda ou Portalegre, é normal encontrar valores mais baixos, porque há menos procura e a deslocação do perito é mais curta.
Um detalhe que poucos proprietários sabem: o certificado é válido durante dez anos para habitação. Se fizer obras significativas nesse período — trocar caixilharia, isolar a cobertura, instalar uma bomba de calor — pode pedir uma atualização, que costuma sair mais barata do que o certificado original, e que ainda por cima melhora a classe e o valor do imóvel no anúncio.
Porque é obrigatório para vender ou arrendar em 2026
Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 118/2013, é ilegal anunciar um imóvel para venda ou arrendamento sem indicar a classe energética. Portais como o Idealista, o Imovirtual ou o OLX Casa exigem este dado no momento em que carrega o anúncio, e omiti-lo — ou inventá-lo — expõe o proprietário e o agente imobiliário a coimas. Mais à frente no processo, o número do certificado tem também de constar no contrato de arrendamento e é pedido pelo notário ou pela conservatória no momento da escritura de compra e venda. Sem ele, muitos cartórios recusam simplesmente avançar com o ato.
Isto vale tanto para quem vende como para quem arrenda, e aplica-se a casas antigas herdadas de família da mesma forma que a apartamentos novos. Não há exceção para "a casa é velha, ninguém vai reparar".
O impacto da classe energética no preço e na negociação
Aqui vai uma opinião que vale a pena defender: quem está a vender uma casa com uma classe fraca faz melhor negócio se investir num mínimo de melhorias antes de pôr o imóvel no mercado, em vez de esperar que o comprador desconte tudo no preço final. Compradores em 2026 chegam às visitas mais informados do que há cinco anos — perguntam pela fatura média de eletricidade e de gás, perguntam se há bomba de calor ou resistências elétricas, e cruzam a classe do certificado com o que veem nas janelas e nas paredes. Um imóvel em D ou E demora, em média, mais tempo a vender do que um equivalente em B, mesmo que o preço por metro quadrado seja o mesmo.
Há também uma pressão que vem de fora. A revisão da Diretiva (UE) 2024/1275, relativa ao desempenho energético dos edifícios, está a empurrar os Estados-membros — Portugal incluído — para exigências mais apertadas sobre os edifícios com pior desempenho ao longo desta década. Ainda não existe, em Portugal, uma proibição de vender ou arrendar imóveis de classe F, mas a direção da política europeia aponta claramente para menos tolerância com os piores desempenhos, e quem antecipa obras de reabilitação hoje evita correr atrás do prejuízo mais tarde.
Como melhorar a classificação antes de vender
Nem todas as melhorias custam uma fortuna. Isolar a cobertura com lã mineral ou EPS costuma ser a intervenção com melhor relação custo-benefício, porque é por ali que se perde mais calor numa casa portuguesa típica. Substituir janelas de vidro simples por vidro duplo com corte térmico também sobe a classe de forma visível, e trocar um termoacumulador elétrico antigo por uma bomba de calor reduz o consumo e, ao mesmo tempo, melhora o certificado.
Para quem não tem capital disponível para tudo isto de uma vez, o Fundo Ambiental abre periodicamente programas de apoio à eficiência energética em habitação, e o IFRRU 2020 continua a financiar reabilitação em zonas urbanas elegíveis. Vale também a pena verificar, junto do contabilista, se as obras de eficiência energética dão direito a dedução em sede de IRS — muda de ano para ano, mas costuma existir alguma margem.
Casos em que a casa está isenta do certificado
Nem todos os imóveis precisam de certificado energético. A lei isenta edifícios ou frações destinadas a culto religioso, construções temporárias com utilização prevista até dois anos, edifícios industriais e oficinas sem sistemas de climatização instalados, e imóveis que se destinem a demolição no curto prazo, desde que essa intenção esteja devidamente documentada junto da câmara municipal. Fora destes casos pontuais, a regra é simples: se o imóvel vai ser vendido, arrendado ou construído de novo, precisa de certificado.
No arrendamento há ainda um pormenor que muitos senhorios esquecem: a obrigação não termina com o anúncio. O proprietário tem de entregar uma cópia do certificado ao inquilino antes da assinatura do contrato, e não apenas mostrá-lo durante a visita. Um contrato de arrendamento assinado sem essa entrega prévia fica juridicamente frágil, e um inquilino mais atento pode exigir o documento a qualquer momento depois de já estar a viver na casa.
O que fazer antes de marcar as primeiras visitas
Marque o perito qualificado com pelo menos duas a três semanas de antecedência em relação à data em que quer publicar o anúncio — na época alta de vendas, entre a primavera e o início do verão, há mais procura por peritos e os prazos alongam-se. Peça o certificado antes de fotografar a casa para o anúncio, porque a classe energética entra diretamente na ficha do imóvel nos portais, e um anúncio sem essa informação é sinalizado ou mesmo recusado pela plataforma. E se a casa tiver uma classe baixa, decida com antecedência se prefere investir numa melhoria pontual ou ajustar o preço de venda em conformidade — o pior cenário é descobrir a classe depois de já ter fixado um valor irrealista com o comprador à espera de resposta.