O preço médio por metro quadrado em Lisboa ultrapassou os 5.200 euros no primeiro semestre de 2026, segundo dados do Confidencial Imobiliário, um valor que há cinco anos parecia impensável até para os apartamentos mais centrais da capital. E, ainda assim, quem anda à procura de casa em Braga ou em Viseu continua a encontrar números bem diferentes — a prova de que falar de "o mercado português" como um bloco único já não faz sentido nenhum.
Lisboa e Porto continuam a liderar, mas a um ritmo mais lento
Depois de subidas de dois dígitos em vários trimestres consecutivos, os dados da Idealista mostram que Lisboa e Porto entraram numa fase de crescimento mais contido, na casa dos 4 a 6% homólogos, em vez dos 10 a 12% registados em 2023 e 2024. Isto não significa que os preços estejam a estabilizar — significa apenas que já não sobem ao ritmo insustentável dos últimos anos, o que para quem está a poupar para comprar é uma diferença que se sente todos os meses na conta poupança. A procura estrangeira, sobretudo de compradores franceses, alemães e brasileiros, continua concentrada nas zonas históricas de Lisboa (Alfama, Príncipe Real) e do Porto (Ribeira, Cedofeita), onde os preços por metro quadrado ultrapassam facilmente os 6.000 euros em imóveis remodelados. Um T3 na zona da Avenida da Liberdade continua a ultrapassar facilmente os 8.000 euros por metro quadrado, um valor que há uma década pertencia apenas a Paris ou a Munique. Mas a diferença entre pedir esse preço e conseguir vender ao valor pedido também aumentou — os imóveis mais caros estão a demorar, em média, mais dois a três meses no mercado do que em 2023, sinal de que mesmo os compradores com mais poder de compra estão a negociar com mais cuidado antes de fechar negócio. Quem vende um imóvel de luxo em 2026 já não pode simplesmente colocar o preço mais alto da rua e esperar — a paciência do comprador tem um limite, mesmo em Chiado.
A região que mais valoriza: o interior à volta de Braga
É em Braga e nos concelhos vizinhos que os números mais surpreendem quem segue o mercado há vários anos. Segundo o índice de preços da Confidencial Imobiliário, a região registou uma valorização homóloga acima dos 9% no último trimestre disponível, impulsionada por uma combinação de teletrabalho, proximidade ao Porto por autoestrada e preços ainda claramente abaixo dos praticados na faixa litoral. Um apartamento T2 remodelado em Braga custa hoje, em média, entre 140 e 180 mil euros — menos de metade do que se pagaria por algo equivalente em Cedofeita, a poucos minutos de distância de carro. Recomendamos vigiar de perto Guimarães e Fafe também, concelhos vizinhos onde o mesmo padrão começa a repetir-se com um desfasamento de seis a doze meses.
O Algarve, sempre por razões diferentes
O mercado algarvio segue uma lógica própria, pouco comparável ao resto do país. Em Faro, Lagoa e Loulé, os preços continuam empurrados por compradores estrangeiros com poder de compra em libras ou dólares, para quem 400 mil euros por uma vivenda com piscina continua a parecer barato face aos preços de Londres ou de Amesterdão. Isto cria um mercado de duas velocidades dentro da mesma região: os apartamentos junto à praia sobem a um ritmo que ultrapassa os 8% ao ano, enquanto as casas mais para o interior do Algarve, longe da faixa costeira, mal acompanham a inflação. Não vale a pena comparar preços do Algarve com o resto do país como se fosse um mercado só — é enganador e leva compradores a esperar por descidas que, nesta região, dificilmente vão acontecer nos próximos anos.
Porquê que os preços continuam a subir apesar das taxas de juro mais altas
A pergunta mais frequente entre quem acompanha o mercado é directa: como é que os preços continuam a subir com o Euribor ainda em níveis elevados face à década anterior? A resposta está sobretudo do lado da oferta. O licenciamento de nova construção em Portugal continua lento, os custos de construção não baixaram desde o pico de 2022 e faltam mão de obra qualificada e materiais em vários pontos do país, o que trava a entrada de nova oferta no mercado exactamente na altura em que seria mais precisa. Juntamos a isso um número crescente de casas compradas como investimento, seja para arrendamento tradicional seja para alojamento local, e o resultado é uma procura que continua a superar uma oferta que simplesmente não acompanha o ritmo. Há ainda um factor menos falado: muitos proprietários que compraram com taxas fixas baixas antes de 2022 não têm qualquer pressão para vender, o que retira do mercado um volume significativo de casas que noutras condições estariam à venda. E há também o efeito dos fundos de investimento imobiliário, que continuam a comprar edifícios inteiros em zonas centrais de Lisboa e Porto para converter em alojamento de curta duração, retirando do mercado residencial tradicional um número de fogos que dificilmente volta a estar disponível para compra por famílias.
O que isto significa para quem quer comprar em 2026
Isto não quer dizer que comprar agora seja sempre a decisão certa.
Para quem está a pensar em comprar casa este ano, a região de Braga e arredores é hoje uma aposta com fundamento, sobretudo para quem trabalha em regime híbrido e não precisa de estar todos os dias no escritório em Lisboa ou no Porto. Evite concentrar a procura apenas nos centros históricos das duas maiores cidades — são precisamente essas zonas que já incorporam grande parte da valorização esperada para os próximos anos, o que reduz a margem de ganho para quem compra agora com intenção de vender daqui a cinco ou dez anos. Vale a pena, isso sim, olhar com atenção para concelhos a 30-40 minutos dos grandes centros, onde a rede ferroviária ou a autoestrada tornaram a deslocação diária muito mais viável do que há uma década.
Uma nota sobre o crédito habitação
Com o Euribor a 6 meses ainda acima dos 2,5%, muitos bancos portugueses continuam a exigir uma taxa de esforço abaixo dos 35% do rendimento líquido do agregado familiar antes de aprovar um crédito habitação. Isto empurra uma parte crescente de potenciais compradores para concelhos onde o preço por metro quadrado é mais baixo, o que por sua vez alimenta directamente a valorização que estamos a ver em Braga, Aveiro e Viseu. Dar-te-ei um conselho prático, se estás nesta fase: peça sempre simulações a pelo menos três bancos diferentes antes de assinar qualquer proposta, porque a diferença entre a melhor e a pior taxa oferecida pode facilmente ultrapassar os 0,3 pontos percentuais — e isso, ao longo de trinta anos de crédito, representa milhares de euros.
O mercado imobiliário português de 2026 já não se resume a Lisboa contra o resto do país. É um puzzle de várias velocidades regionais, e quem entende essa diferença tem uma vantagem real sobre quem continua a olhar apenas para a média nacional divulgada todos os trimestres.