Vendeu a casa dos pais em julho, por 240 000 €, doze anos depois de a ter comprado por 140 000 €? Parabéns pelo negócio — mas antes de gastar a diferença, sente-se cinco minutos com a calculadora, porque o Fisco também quer a sua parte. Em setembro, com muitas escrituras de compra e venda ainda por assinar depois da época alta do verão, é frequente perguntar-se quanto é que sobra realmente depois de pagar as mais-valias.
O que conta como mais-valia na venda de um imóvel
Mais-valia é a diferença positiva entre o valor pelo qual vendeu o imóvel e o valor pelo qual o comprou — ou o valor patrimonial à data da aquisição, se o imóvel foi herdado ou doado —, depois de ajustada pela inflação e pelas despesas com a transação. Cai na Categoria G do IRS, a categoria que a Autoridade Tributária reserva aos chamados "incrementos patrimoniais", e aplica-se sempre que o imóvel não seja a sua habitação própria e permanente com reinvestimento total do valor recebido, ou quando já não reúne as condições para ficar isento. Terrenos para construção, apartamentos arrendados, segundas casas no Algarve ou uma quinta herdada dos avós entram todos nesta conta, com regras que mudam consoante o destino que deu ao dinheiro depois da venda.
Como se calcula o ganho sujeito a imposto
A fórmula parte do valor de realização — normalmente o preço da escritura, ou o valor patrimonial tributário (VPT) se for superior — e subtrai o valor de aquisição corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda que a Portaria anual publica no Portal das Finanças. Esse coeficiente existe porque não seria justo tributar como lucro a parte da valorização que é apenas inflação acumulada ao longo dos anos. Uma casa comprada em 2010 por 120 000 € e vendida agora por 220 000 € não gerou, na prática, 100 000 € de ganho real, e o coeficiente reconhece precisamente isso. Ao valor de aquisição corrigido somam-se ainda as despesas e os encargos que comprovadamente valorizaram o imóvel ou que foram necessários para a compra e a venda. Entram aqui as obras de conservação e beneficiação feitas nos últimos doze anos, a comissão de mediação imobiliária, o certificado energético, e o IMT e o Imposto do Selo pagos na altura da compra. Guarde sempre as faturas com o NIF — sem esse documento, a despesa simplesmente não entra no cálculo, por mais evidente que seja a valorização que trouxe ao imóvel. Quem reformou a cozinha e a casa de banho há seis anos por 18 000 € e guardou as faturas pode deduzir esse valor na íntegra; quem pagou a mesma obra "a preto" sem fatura não tem nada para apresentar à Autoridade Tributária, e é aqui que muita gente perde milhares de euros de dedução sem sequer se aperceber.
Englobamento obrigatório: só metade do ganho é tributada, mas junta-se a tudo o resto
Desde a reforma fiscal de 2023, o saldo entre mais-valias e menos-valias de residentes fiscais em Portugal é obrigatoriamente englobado. Ou seja: 50% do ganho soma-se aos restantes rendimentos do ano — salário, pensão, rendimentos prediais — e é tributado à taxa progressiva do escalão de IRS em que a pessoa cai, que pode chegar aos 48% no escalão mais alto. Antes de 2023 era possível optar pelo englobamento apenas quando compensava; hoje essa escolha desapareceu para residentes, e é exatamente esse detalhe que apanha de surpresa quem vendeu uma segunda casa a pensar nas regras antigas.
Na prática, isto significa que vender um imóvel de valor elevado no mesmo ano em que já tem um bom salário pode empurrá-lo para um escalão de IRS mais alto só nesse ano — e não há forma de escapar a isso, a não ser através da isenção por reinvestimento, explicada mais abaixo.
Anexo G e Modelo 3: o que tem de entregar às Finanças
A venda declara-se no Anexo G da declaração de IRS (Modelo 3) do ano seguinte ao da escritura — quem vendeu em 2026 declara em 2027, entre 1 de abril e 30 de junho. O anexo pede a data e o valor de aquisição, a data e o valor de realização, as despesas e os encargos com documento de suporte e, se for o caso, a intenção de reinvestimento. Há também o Anexo G1, usado especificamente para imóveis adquiridos antes de 1989, que ficam isentos de mais-valias por regra transitória do Código do IRS — uma exceção que ainda apanha muita gente de surpresa quando descobre que a casa dos avós, comprada em 1978, nem sequer entra nesta conta.
A isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente
Esta é a isenção que mais gente usa e também a que mais gente aplica mal. Se vendeu a sua habitação própria e permanente e reinveste o valor de realização — não apenas o ganho, mas o valor total recebido pela venda, descontado do capital em dívida ao banco, se houver — noutra habitação própria e permanente, o ganho fica excluído de tributação na proporção reinvestida. Os prazos são apertados e não perdoam: pode comprar a casa nova até vinte e quatro meses antes da venda da antiga, ou até trinta e seis meses depois, mas ultrapassar esse limite por um único mês — mesmo por atraso da construtora ou do banco a aprovar o crédito — faz perder a isenção sobre a parte que não foi reinvestida a tempo. Há uma nuance que costuma escapar a quem lê a lei por alto: o reinvestimento tem de ser noutra habitação própria e permanente, não em arrendamento, não numa segunda casa de férias e não num imóvel destinado a alojamento local. Comprar um T3 em Cascais para lá viver conta para efeitos da isenção; comprar um apartamento no Porto para arrendar a turistas não conta, mesmo que a diferença de preço seja pequena e a decisão pareça financeiramente equivalente. E se só reinvestir parte do valor recebido — vendeu, por exemplo, por 300 000 € e comprou a casa nova por 220 000 €, guardando o resto em depósito — a isenção aplica-se apenas na proporção de 220 para 300, ficando os restantes 80 000 € sujeitos a tributação normal.
Se vendeu este ano, ou está a pensar vender no próximo, o conselho é simples: você não decide isto sozinho — fale com um contabilista antes de assinar o contrato-promessa, não depois de já ter recebido o dinheiro.
Isenção para quem tem 65 anos ou mais, ou está reformado
Desde 2019, quem tem 65 anos ou mais, ou está reformado independentemente da idade, pode excluir o ganho de tributação sem comprar outra casa — desde que reinvista o valor de realização num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou numa adesão individual a um fundo de pensões aberto, que gere uma prestação regular periódica, uma espécie de renda vitalícia complementar à reforma. O prazo aqui é de seis meses a contar da data da venda, bastante mais curto do que os prazos da habitação própria, e é fácil perder a isenção só por deixar passar o verão a pensar no assunto sem tratar do papel.
Não residentes fiscais: regras diferentes, sem escapatória fácil
Quem vende um imóvel em Portugal sem ser residente fiscal cá paga IRS sobre 100% do ganho, e não apenas 50%, à taxa autónoma de 28% para pessoas singulares — sem acesso ao englobamento nem aos escalões progressivos e, na maioria dos casos, também sem direito à isenção por reinvestimento em habitação própria, que exige que a nova casa fique em Portugal e que o vendedor mantenha aqui residência fiscal. Um cidadão britânico ou francês que herdou um apartamento em Lisboa dos pais e o vende sem nunca cá ter vivido paga sempre a taxa cheia sobre o ganho corrigido pelo coeficiente. Mudar efetivamente a residência fiscal para Portugal antes da venda só compensa em casos concretos e vale sempre confirmar com um contabilista antes de decidir.
Um exemplo com números reais
Imagine um casal que comprou um apartamento em Coimbra em 2014 por 130 000 €, gastou 15 000 € documentados numa remodelação em 2019 e vendeu agora, em setembro de 2026, por 210 000 €. O coeficiente de desvalorização da moeda para 2014 ronda 1,15, o que eleva o valor de aquisição corrigido para cerca de 149 500 €. Some as despesas de 15 000 € de obras, mais cerca de 3 800 € de comissão de mediação e 900 € de certificado energético e escritura, e o valor de aquisição ajustado sobe para aproximadamente 169 200 €. O ganho tributável fica em 210 000 € menos 169 200 €, ou seja, 40 800 €; como são residentes fiscais, apenas 50% — 20 400 € — entra no englobamento e soma-se aos outros rendimentos do ano. Se o casal reinvestir a totalidade dos 210 000 € recebidos numa casa nova para viver, dentro dos prazos legais, essa mais-valia fica totalmente isenta — e é essa diferença, entre pagar imposto sobre 20 400 € ou não pagar nada, que faz valer a pena planear a venda com alguma antecedência em vez de assinar a escritura primeiro e pensar nas Finanças só depois.
Erros que custam dinheiro a mais
Guardar faturas não é burocracia — é dinheiro.
Não guardar os comprovativos das obras é o erro mais caro e mais comum: sem documento com NIF, a despesa simplesmente não conta para o cálculo, por mais visível que a cozinha nova esteja no imóvel. Outro erro frequente é assumir que o prazo de reinvestimento conta a partir da promessa de compra e não da escritura definitiva, o que atrasa involuntariamente o relógio e pode levar a perder parte da isenção nos casos-limite. Evite também confundir valor de realização com o ganho: a isenção por reinvestimento em habitação própria exige reinvestir o valor total recebido pela venda, não apenas o lucro aparente — quem vende por 250 000 € e reinveste só os 60 000 € que julga ser o "lucro" fica surpreendido quando a isenção sai proporcionalmente muito mais baixa do que esperava. Melhor opção, sempre: confirmar o coeficiente de desvalorização do ano exato de compra na Portaria em vigor, em vez de fazer as contas de cabeça com base no que ouviu num café ou num grupo de Facebook.
Há ainda quem descubra tarde demais que vender um imóvel herdado de um dos pais, ainda em compropriedade não partilhada com os irmãos, complica o cálculo do valor de aquisição. Nesses casos, vale sempre a pena confirmar com um contabilista ou diretamente nas Finanças antes de assinar, em vez de descobrir o problema já depois da escritura — quando corrigir custa muito mais tempo e dinheiro do que teria custado perguntar antes.