O Alojamento Local (AL) continua a ser, em 2026, uma das formas mais discutidas de investimento imobiliário em Portugal — mas o cenário mudou bastante face aos anos dourados de 2017-2019. As alterações ao regime fiscal, as restrições municipais em zonas saturadas e a entrada de plataformas internacionais com algoritmos cada vez mais agressivos transformaram o que era um mercado de oportunidade num jogo de quem souber fazer as contas até ao último cêntimo. Este artigo faz o ponto da situação para quem pondera investir hoje.
O enquadramento legal em 2026
Após várias revisões, o regime do AL em Portugal assenta em três pilares essenciais que qualquer investidor deve conhecer antes de assinar a escritura:
- Registo obrigatório: número de AL emitido pelo Turismo de Portugal, exposto em todas as plataformas de promoção e na entrada do imóvel.
- Zonas de contenção: Lisboa (Bairro Alto, Alfama, Mouraria, Madragoa), Porto (Centro Histórico) e algumas freguesias do Algarve têm restrições à atribuição de novos registos. Em algumas zonas o registo está totalmente suspenso para novos AL.
- Tributação: rendimentos categoria B, com possibilidade de regime simplificado (35 % de coeficiente sobre receita bruta) ou contabilidade organizada para imóveis de maior dimensão.
A primeira pergunta antes de comprar deve ser sempre: tem este imóvel direito a registo de AL na zona em causa? A resposta vem da câmara municipal, não do mediador imobiliário.
Cidades que ainda fazem sentido (e as que já não)
Lisboa
Continua a ser o mercado de maior procura, mas com rentabilidades brutas a comprimirem-se: o ROI bruto que era de 7-8 % em 2018 está hoje em 4,5-5,5 % nas zonas centrais. Áreas emergentes como Marvila, Beato e zonas próximas das estações de Roma-Areeiro mantêm rentabilidades de 6-7 % e ainda têm registos disponíveis.
Porto
Mercado mais saudável que Lisboa em termos de equilíbrio entre procura e oferta. Cedofeita, Bonfim e a zona ribeirinha de Vila Nova de Gaia oferecem rentabilidades de 5,5-7 %, com taxa de ocupação anual média de 68-74 %.
Algarve
Mercado fortemente sazonal: 90 % de ocupação em julho-agosto, mas apenas 25-35 % em janeiro-fevereiro. Faro e Olhão estão a ganhar terreno face a Albufeira e Lagos, com preços de aquisição mais baixos e procura a crescer.
Cidades secundárias com potencial
Évora, Coimbra, Setúbal e Aveiro têm visto procura crescente de turistas que fogem das massas de Lisboa e Porto. Preços por metro quadrado 30-45 % mais baixos, rentabilidades líquidas comparáveis.
Os custos reais que escapam aos cálculos otimistas
O grande erro do investidor amador é calcular o ROI dividindo a receita anual estimada pelo preço de aquisição. A realidade tem mais camadas:
- IMI: 0,3-0,45 % do VPT, anualmente.
- IMT na compra: 6-8 % para imóveis acima de 100.000 €.
- Imposto de Selo: 0,8 % na escritura.
- Comissão de plataformas: Booking 15-18 %, Airbnb 14-16 % efetivos.
- Limpezas entre hóspedes: 35-55 € por estadia, em média 20-25 estadias por mês em alta ocupação.
- Lavandaria de roupa de cama: 6-9 € por conjunto.
- Manutenção e reparações: calcule sempre 8-10 % da receita bruta para reparações imprevistas.
- Seguro multirriscos para AL: 280-450 € anuais, mais caro que um seguro habitação normal.
- Gestor profissional: 18-25 % da receita bruta, se não quiser gerir o imóvel pessoalmente.
Somando tudo, a rentabilidade líquida fica tipicamente 35-45 % abaixo da rentabilidade bruta anunciada nos sites de imobiliário.
Comparação com arrendamento de longa duração
Em zonas onde o AL ainda rende 6 % bruto, o arrendamento de longa duração rende 4-4,5 % bruto — mas com gestão muito mais simples, sem comissões de plataforma e com risco de ocupação praticamente nulo. A diferença real, depois de descontados os custos operacionais do AL, é frequentemente de apenas 0,5-1 ponto percentual.
O AL faz sentido sobretudo em três cenários:
- Imóveis pequenos (T0/T1) em centros históricos consolidados.
- Investidores que vivem perto e podem gerir pessoalmente, evitando a comissão do gestor.
- Imóveis com características diferenciadoras (vista, terraço, edifício pombalino restaurado) que justificam preço por noite acima da média.
Riscos que devem ser falados
- Mudanças regulatórias: o regime do AL foi alterado quatro vezes na última década. Não é razoável assumir que o quadro fiscal de 2026 se mantém em 2030.
- Saturação de oferta: em zonas como Lagos ou Albufeira, o número de AL cresceu mais rápido que a procura, comprimindo preços por noite.
- Conflitos com vizinhos: condomínios podem aprovar regulamentos que limitem ou proíbam AL no edifício.
- Plataformas concentradas: 80 % das reservas chegam por Booking ou Airbnb. Mudanças nos algoritmos podem cortar reservas em 30 % de uma semana para a outra.
Conclusão honesta
O Alojamento Local em Portugal não é o investimento miraculoso de há dez anos, mas continua a ser uma classe de ativo viável para quem fizer as contas certas, escolher a localização com critério e tiver a disciplina de gerir o imóvel como um pequeno negócio, e não como uma renda passiva. O perfil ideal hoje é o do investidor com capital próprio (sem alavancagem excessiva), com tempo para gerir, e que entende o AL como complemento — não como substituto — de uma carteira de longo prazo mais conservadora.