Desde 20 de maio, comprar casa em Portugal ficou consideravelmente mais caro para quem não tem residência fiscal no país — e a diferença não aparece numa linha isolada da escritura, aparece logo na simulação de crédito, antes mesmo de escolher o imóvel. Um emigrante português a viver em Genebra há quase uma década, ou um casal alemão que sonha com uma segunda casa perto de Peniche, enfrentam hoje um imposto que pode ultrapassar em milhares de euros o que pagaria um comprador residente pelo mesmo apartamento. A mudança apanhou muita gente de surpresa, sobretudo quem já andava a negociar um imóvel havia meses e só descobriu a nova regra ao pedir a simulação final ao banco. E a diferença não se limita a uma linha isolada na escritura — pode alterar todo o orçamento de quem está a planear a compra a partir do estrangeiro. Quem já tinha um contrato-promessa assinado antes de maio ficou, pelo menos, protegido da mudança; quem ainda anda à procura de casa já não tem essa sorte.
O que mudou no IMT desde 20 de maio
O Decreto-Lei n.º 97/2026 alterou o artigo 17.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e criou uma taxa fixa de 7,5% de IMT para quem compra um prédio urbano ou uma fração autónoma destinada exclusivamente a habitação sem ser residente fiscal em Portugal. Até aqui, o imposto seguia as tabelas progressivas normais, com escalões que dependiam do valor do imóvel e podiam incluir isenções para habitação própria e permanente. Com a nova regra, essas isenções e reduções deixam de se aplicar aos não residentes, salvo nas situações que a própria lei prevê como exceção. Na prática, um comprador não residente já não beneficia da tabela progressiva que favorece imóveis de valor mais baixo — paga sempre 7,5% sobre a base tributável, seja o imóvel avaliado em 150 mil ou em 600 mil euros. Convém perceber já aqui um ponto que gera confusão: a taxa não depende da nacionalidade do comprador, depende da sua residência fiscal. Um cidadão espanhol ou francês fiscalmente residente em Portugal não cai neste regime só por ter passaporte estrangeiro, e um português emigrado há vinte anos no Luxemburgo, sem residência fiscal em território nacional, está sujeito à taxa de 7,5% tal como qualquer outro não residente. Foi exatamente esse pormenor que apanhou muitos emigrantes de surpresa, convencidos de que a sua nacionalidade portuguesa os protegia da nova regra.
Quem escapa à taxa de 7,5%
A legislação prevê três situações em que o comprador pode afastar o regime especial ou, pelo menos, recuperar depois a diferença paga:
- o comprador já reúne as condições de residência fiscal previstas no Código do IRS no momento da escritura;
- o comprador torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra;
- o imóvel é colocado em arrendamento habitacional dentro dos limites de renda definidos na lei, no prazo de seis meses após a aquisição, e permanece arrendado durante pelo menos 36 meses — seguidos ou interpolados — nos primeiros cinco anos após a compra.
Nestas duas últimas situações, a Autoridade Tributária pode anular a diferença entre o IMT pago a 7,5% e o valor que resultaria das tabelas normais, mas só mediante requerimento do interessado e dentro de um prazo próprio.
Há um senão que poucos artigos mencionam. Optar pela via do arrendamento para recuperar a diferença fiscal significa comprometer o imóvel durante 36 meses com um inquilino — o que entra diretamente em conflito com quem comprou a casa a pensar em mudar-se para lá antes disso, ou em vendê-la assim que aparecer uma boa oportunidade. Quem conta usar esta via para reduzir a fatura fiscal deve falar com um contabilista antes da escritura, não depois: corrigir o imposto a posteriori é possível, mas exige provas e prazos que ninguém quer descobrir tarde demais.
Quanto custa na prática: uma simulação com números reais
Vale a pena fazer as contas com um exemplo concreto, porque a diferença surpreende quem ainda pensa em termos das tabelas antigas. Imagine-se a compra de um apartamento com base tributável de 250.000 euros por um comprador não residente sem direito a qualquer exceção. Aplicando a taxa fixa, o IMT seria de 250.000 € × 7,5%, ou seja, 18.750 euros. A este valor soma-se o Imposto do Selo de 0,8% sobre a mesma base, mais 2.000 euros. Só estes dois impostos representam 20.750 euros — antes de escritura, registo predial, comissão de mediação imobiliária ou qualquer obra de que a casa precise. Pelas tabelas antigas, aplicáveis a um comprador residente na mesma faixa de valor, a conta ficaria bastante mais baixa, o que ajuda a perceber porque é que tantos compradores ficaram siderados ao ver a proposta de escritura. E há ainda um pormenor que muitos ignoram: a base de cálculo não é necessariamente o preço negociado com o vendedor.
Segundo a Autoridade Tributária, o IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço declarado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Se uma casa for vendida por 250.000 euros mas tiver um VPT de 280.000 euros, é este último valor que serve de referência à liquidação. Antes de fechar negócio, peça a caderneta predial e confirme o VPT atualizado — evita uma surpresa desagradável na altura de assinar a escritura.
Crédito habitação para não residentes: LTV mais baixo, mais papelada
Comprar sem residir em Portugal também muda a conversa com o banco.
A generalidade da banca portuguesa — Millennium bcp, Santander Totta e Novo Banco incluídos — mantém linhas de crédito habitação dedicadas a não residentes, mas com condições visivelmente mais apertadas do que as oferecidas a quem vive e trabalha em Portugal.
O financiamento máximo (LTV, ou loan-to-value) costuma ficar entre 70% e 80% do valor do imóvel para não residentes, contra até 90% para residentes com habitação própria e permanente. Isto significa que quem compra de fora precisa de uma entrada bem maior: nos tais 250 mil euros do exemplo anterior, a diferença entre um LTV de 90% e um de 70% ronda os 50 mil euros só de capital próprio adicional. As taxas de juro aplicadas também tendem a incluir um spread mais alto, porque o banco avalia o risco de cobrança transfronteiriça e a menor ligação do cliente ao mercado local.
Documentos que os bancos costumam pedir
A lista de documentos varia de instituição para instituição, mas há um núcleo que se repete em quase todos os processos de crédito para não residentes, entre outros pedidos específicos consoante o país de origem:
- Número de Identificação Fiscal (NIF) português — obrigatório mesmo antes de simular o crédito;
- nomeação de um representante fiscal em Portugal, caso o comprador viva fora da União Europeia;
- o banco pede também comprovativos de rendimento no país de residência, normalmente traduzidos e com apostilha;
- extratos bancários dos últimos meses e declaração de outros compromissos financeiros no estrangeiro.
Reunir esta documentação com antecedência acelera o processo em semanas. E vale a pena dizer isto sem rodeios: quem chega ao banco sem o NIF tratado e sem representante fiscal nomeado praticamente garante que o processo de crédito arranca com um mês de atraso.
O que fazer antes de assinar o contrato-promessa
A melhor decisão que um comprador não residente pode tomar é incluir o IMT, o Imposto do Selo e as condições de financiamento na equação antes de visitar o imóvel, não depois de apaixonar-se por ele. Peça sempre uma simulação de crédito por escrito, confirme o VPT junto das Finanças e pergunte diretamente ao mediador se o vendedor está disposto a formalizar um contrato de arrendamento pós-compra, caso essa opção faça sentido dentro dos prazos legais. A fiscalidade internacional muda com frequência, e quem trata este tema como um detalhe de última hora costuma pagar por isso — literalmente.