Atualização das Rendas em 2027: Coeficiente de 2,56%, Como Calcular o Aumento e o Que o Senhorio Tem de Fazer

Uma renda de 800 € pode passar a 820,48 € em 2027, e uma de 1.000 € a 1.025,60 €, mas nada disto acontece por si. O número saiu na quinta-feira, 1 de outubro, no Aviso n.º 24199/2026/2 do Diário da República: o Instituto Nacional de Estatística (INE) fixou o coeficiente de atualização das rendas para o ano civil de 2027 em 1,0256, o que corresponde a um aumento máximo de 2,56%. Quem arrenda casa lê a notícia e pensa logo na carta que pode vir a receber; quem tem uma casa arrendada pensa na mesma carta, só que do lado de quem a escreve. Os dois confundem muitas vezes o que o aviso diz com o que a lei exige, e a diferença custa dinheiro a ambos. O coeficiente é um teto e não uma obrigação, só se aplica quando o contrato não fixa outra regra e só produz efeitos depois de comunicado por escrito, com antecedência. Convém por isso fazer a conta e conferir o procedimento antes de a carta ser escrita ou aberta.

O que o INE publicou a 1 de outubro, e porque não é a inflação de agosto

O coeficiente de 1,0256 aplica-se aos arrendamentos urbanos e rurais, salvo se as partes tiverem acordado outro critério de atualização. Resulta da variação média do índice de preços no consumidor, sem habitação, nos doze meses até 31 de agosto, e é neste ponto que muita gente tropeça. A inflação de agosto, confirmada pelo INE a 10 de setembro, foi de 3,3% em termos homólogos e deveu-se quase toda ao gasóleo; o coeficiente das rendas usa outra medida, a média de doze meses sem a componente da habitação, que deu 2,56%. As duas notícias não se contradizem, apenas medem coisas diferentes.

O valor fica ligeiramente acima dos coeficientes de 2025 e de 2026 e muito longe do salto de 2024, que veio da inflação elevada de 2023. Convém lembrar ainda que, no regime legal, 1,0256 é o máximo: o senhorio pode aplicar menos, ou não atualizar de todo.

A conta certa, com os cêntimos

A fórmula cabe numa linha: renda atual × 1,0256. Na tabela abaixo vês o resultado para cinco valores de renda habituais nos contratos de habitação, com o peso do aumento por mês e ao longo de um ano.

Usa esta tabela para conferir a carta. Se o senhorio indicar 825 € para uma renda de 800 €, aplicou cerca de 3,1% e não 2,56%, e esse valor só é válido se o contrato previr por escrito um critério de atualização diferente. Os cêntimos importam menos do que a lógica: a nova renda tem de resultar de uma multiplicação que consigas reproduzir sozinho numa calculadora.

O que diz o artigo 1077.º do Código Civil

A renda não sobe sozinha em janeiro.

O artigo 1077.º começa por dar prioridade ao contrato: as partes podem estipular, por escrito, se a renda é atualizada e de que forma. Só na falta dessa cláusula entra o regime supletivo, que se resume assim:

• a renda pode ser atualizada uma vez por ano, segundo os coeficientes em vigor;
• a primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois de cada atualização anterior;
• o senhorio comunica por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda que daí resulta;
• quem não atualiza num ano pode aplicar os coeficientes em falta mais tarde, mas só até três anos depois da data em que a aplicação era possível pela primeira vez.

A lei fala em comunicação escrita, e na prática o que dá segurança às duas partes é a carta registada com aviso de receção, porque prova a data em que o inquilino a recebeu e o que ela dizia. Um email ou uma mensagem de WhatsApp pode servir de aviso informal, mas em caso de desacordo não prova nada com a mesma força, e o senhorio fica sem nada para mostrar. A carta deve trazer o coeficiente aplicado (1,0256, para 2027), a renda atual, o cálculo, o valor da nova renda e a data a partir da qual passa a valer, que tem de estar pelo menos 30 dias depois de ela chegar ao inquilino. Melhor opção para o senhorio: enviar a carta com folga, guardar o aviso de receção e arquivá-lo junto do contrato, porque pode ser preciso daqui a anos. Para o inquilino, a regra é igualmente simples, já que sem uma comunicação escrita que indique o coeficiente e a nova renda, a atualização não produz efeitos. A DECO PROTESTE tem uma carta-tipo de atualização da renda, útil para quem nunca escreveu uma.

Quando entra em vigor: o calendário de um contrato

Imagina um contrato que começou a 1 de março de 2026. A primeira atualização só pode ser exigida a 1 de março de 2027, um ano depois, e, contando 30 dias para trás, a carta tem de chegar ao inquilino no limite até 30 de janeiro, pelo que o senhorio prudente a envia em meados desse mês. Como a nova renda produz efeitos em 2027, aplica-se o coeficiente de 1,0256. Já um contrato cujo aniversário caia em novembro ou dezembro deste ano continua a seguir o coeficiente de 2026, que é de 1,0224, porque o aviso do INE fixa o novo valor para o ano civil de 2027 e não antes.

Se o senhorio não atualizou nos últimos anos

Muitos senhorios deixam a renda parada durante anos por simpatia com o inquilino ou por esquecimento, e o artigo 1077.º não os castiga de todo: os coeficientes em falta podem ser aplicados mais tarde, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a aplicação era possível pela primeira vez. A prática corrente é multiplicar os coeficientes entre si. Numa renda de 800 € que não foi atualizada em 2025 nem em 2026, o senhorio pode aplicar em 2027 os coeficientes de 2025, 2026 e 2027 de uma vez: 1,0216 × 1,0224 × 1,0256 dá 1,0712, o que leva a renda para cerca de 857 €, mais 57 € por mês. O resultado final é praticamente o mesmo que teria sido atingido com três atualizações anuais; muda apenas o calendário, e o inquilino sente os 7,12% numa única carta em vez de três subidas de cerca de 2%. Há um limite que protege quem arrenda: a nova renda só vale a partir da comunicação, e as rendas já pagas ao valor antigo não são corrigidas com efeito retroativo. Recomendação para o senhorio: atualizar todos os anos, mesmo quando o aumento parece pequeno, porque um salto de 7% de uma só vez é muito mais difícil de explicar e de aceitar do que três subidas pequenas.

Quando o coeficiente não manda

A exceção que apanha mais gente é a cláusula do próprio contrato. Se o contrato fixar, por escrito, outro critério (uma percentagem fixa por ano, por exemplo, ou a ligação a um índice de preços), é esse critério que vale, mesmo que dê mais do que 2,56%. E também pode dar menos: um contrato que prevê 2% de aumento anual não permite ao senhorio saltar para 2,56% só porque o INE publicou esse número. Abre o contrato antes de fazer qualquer conta e procura a palavra "atualização" ou a expressão "revisão da renda"; se não houver nada, aplica-se o regime supletivo descrito acima.

Contratos anteriores a 1990 e arrendamentos de renda apoiada podem seguir regras próprias de cálculo, que não cabem nesta tabela. Se for o teu caso, pergunta ao senhorio ou à entidade que gere a habitação como é calculada a renda antes de assumir que se aplicam os 2,56%.

O que fazer agora, conforme o lado do contrato em que estás

Se és inquilino

Antes de aceitar qualquer valor novo, confere três coisas: a cláusula de atualização do contrato, a data do último aumento (ou do início do contrato, se nunca houve nenhum) e a conta da carta contra a tabela acima. Se a carta falhar num destes pontos, por exemplo por não indicar o coeficiente, por pedir mais de 2,56% sem cláusula que o justifique ou por chegar com menos de 30 dias de antecedência, responde por escrito e guarda cópia. Evita discutir o assunto apenas por mensagem no telemóvel, porque o que fica escrito e datado é o que pesa se o desacordo se arrastar.

Se és senhorio

Faz a conta com o coeficiente do ano em que a nova renda começa a valer, e não com a percentagem que viste nas notícias da inflação. Evita arredondar o valor para cima ou juntar à mesma carta outras exigências: a comunicação da atualização é uma coisa só, e quanto mais limpa for, menos espaço deixa para contestação. Se o aniversário do contrato cai em janeiro, a carta tem de chegar ao inquilino ainda em dezembro, por isso marca já a data no calendário.