A partir de 1 de setembro de 2026 entram em vigor, em Portugal, dois novos instrumentos fiscais destinados a aumentar a oferta de casas para arrendar a preços moderados: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). A medida integra o pacote fiscal para a habitação aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que já tinha introduzido, em maio, uma taxa reduzida de IRS sobre rendas e uma descida do IVA na construção. Segundo o diploma, o objetivo declarado é atrair para o mercado formal casas atualmente devolutas ou fora do arrendamento habitacional.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O RSAA substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível e concede isenção total de IRS, IRC e Imposto do Selo sobre os rendimentos prediais, sem plafond de valor. A condição principal é que a renda cobrada não ultrapasse 80% da renda mediana do concelho onde o imóvel se situa — um valor que varia significativamente entre Lisboa, Porto e concelhos do interior. O contrato de arrendamento tem de ter uma duração mínima de três anos, o que exclui à partida o arrendamento de curta duração e o alojamento local reconvertido de forma pontual.
Entretanto, a adesão ao regime não é automática: cabe ao senhorio comunicar o contrato à Autoridade Tributária e comprovar que a renda praticada respeita o limite fixado para o concelho em causa, um valor publicado anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística e replicado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Quem já tinha contratos ao abrigo do antigo programa transita para o RSAA sem necessidade de novo contrato, desde que as condições de renda continuem a ser cumpridas.
Contratos de Investimento para Arrendamento: até 25 anos de benefícios
Para promotores e investidores com projetos de maior dimensão — construção nova ou reabilitação destinada ao arrendamento moderado —, o pacote cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), celebrados diretamente com o IHRU. Estes contratos garantem isenções de IMT e Imposto do Selo na aquisição, além de IVA reduzido nas obras, por um prazo fixo de até 25 anos. Um contrato assinado até 31 de dezembro de 2029 mantém os benefícios acordados pelo prazo contratado, mesmo que a legislação venha a mudar depois dessa data — uma garantia que os promotores tinham pedido para viabilizar o financiamento de projetos plurianuais.
A taxa de 10% já em vigor desde maio
Antes de o RSAA arrancar, já existe um regime intermédio em vigor desde maio: uma taxa de IRS de 10% sobre rendas de contratos até 2.300 euros mensais, substituindo taxas que podiam chegar a 28%. Este regime aplica-se de imediato, sem exigir o limite de 80% da mediana do concelho nem contrato mínimo de três anos, e inclui ainda uma exclusão de 50% para senhorios tributados em IRC ou em IRS pela categoria B. Na prática, um senhorio com uma renda de 900 euros num contrato recente já vê o imposto retido cair de forma substancial, mesmo sem optar pelo RSAA.
Isenção de mais-valias para quem reinveste em arrendamento
O pacote inclui ainda uma isenção de mais-valias para quem vende um imóvel e reinveste o valor na compra de outra casa para arrendar. A condição é manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dentro dos primeiros cinco anos após o reinvestimento, com renda que não ultrapasse os 2.300 euros mensais. O reinvestimento pode ser repartido por vários imóveis, o que abre a porta a estratégias de diversificação de carteira que antes não beneficiavam desta isenção.
A Autoridade Tributária ainda não publicou instruções vinculativas sobre todos os cenários de aplicação desta isenção — nomeadamente sobre arrendar a familiares diretos, um dos pontos mais consultados junto de contabilistas certificados nas últimas semanas. Até essas orientações serem publicadas, a recomendação de fiscalistas consultados por vários meios especializados é confirmar caso a caso antes de formalizar o reinvestimento.
Como comparam os três regimes
- Taxa de 10% — em vigor desde maio de 2026, imediata, para rendas até 2.300 €/mês, sem exigência de renda mediana nem prazo mínimo de contrato.
- RSAA — em vigor a partir de 1 de setembro de 2026, isenção total de IRS, IRC e Imposto do Selo, renda até 80% da mediana do concelho, contrato mínimo de três anos.
- O CIA segue uma lógica distinta: destina-se a promotores e investidores institucionais, não a particulares com um único imóvel, e exige contrato direto com o IHRU para garantir os benefícios pelos 25 anos previstos.
Os três regimes podem coexistir, mas não se acumulam sobre o mesmo contrato: cabe a cada senhorio ou investidor avaliar qual se ajusta ao tipo de imóvel, à localização e ao horizonte temporal do investimento antes de formalizar a mudança de regime junto da Autoridade Tributária.