Um casal em Cascais teve a escritura marcada para uma quinta-feira de manhã. Na terça, o advogado ligou a avisar que faltava um documento sem o qual o notário simplesmente não avança: o Certificado Energético do apartamento. A venda acabou por ser adiada onze dias, não por falta de comprador ou de dinheiro, mas porque ninguém tinha pensado nisso com antecedência. É um cenário mais comum do que a maioria dos proprietários imagina, e é exatamente por isso que vale a pena perceber como este processo funciona antes de colocar uma casa no mercado.
O que é, na prática, o Certificado Energético
O Certificado Energético — abreviado como CE ou, no jargão do setor, SCE — é um documento oficial que classifica o desempenho energético de uma habitação numa escala que vai de A+ a F. Avalia isolamento térmico, tipo de caixilharia, sistema de aquecimento de águas, eventual produção de energia renovável e a envolvente do edifício como um todo. Não é uma inspeção estética nem um relatório de manutenção: é uma análise técnica que determina, essencialmente, quanto essa casa gasta (ou desperdiça) em energia ao longo de um ano típico. Desde a transposição da diretiva europeia sobre desempenho energético dos edifícios, através do Decreto-Lei n.º 118/2013, este certificado tornou-se condição legal para qualquer transação imobiliária em Portugal continental e nas regiões autónomas.
Quem emite o certificado — e porque não pode ser qualquer técnico
Só um perito qualificado, registado junto da ADENE (Agência para a Energia), pode emitir este documento. A ADENE gere o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios e mantém um registo público de peritos por concelho, o que facilita comparar preços entre dois ou três profissionais antes de fechar negócio. O perito visita o imóvel, mede áreas, fotografa caixilharias e equipamentos, e insere os dados numa plataforma nacional que gera automaticamente a classe energética. Todo o processo, da visita à emissão, costuma demorar entre dois a cinco dias úteis para um apartamento — moradias maiores ou com anexos podem levar mais tempo, sobretudo se houver plantas desatualizadas por corrigir.
Quanto custa: valores reais em 2026
Os preços variam consoante a tipologia, a cidade e se o imóvel já tem levantamento dimensional feito. Para um T0 ou T1 em Lisboa ou Porto, os valores rondam os 75 € a 120 €. Um T2 ou T3 típico sobe para os 120 € a 180 €. Moradias, sobretudo com mais de um piso ou com anexos como garagem e arrumos, ficam entre os 180 € e os 300 €. Vale a pena pedir orçamento a mais do que um perito — a diferença de preço entre profissionais no mesmo concelho pode ultrapassar 40 €, sem que isso reflita qualquer diferença na qualidade do serviço.
Melhor opção: peça sempre o orçamento fechado antes da visita, incluindo a emissão do certificado na plataforma da ADENE, para evitar surpresas com "taxas administrativas" adicionadas no fim. Alguns peritos cobram a visita separadamente da emissão — pergunte diretamente se o valor apresentado já inclui tudo.
Validade e o que a lei exige antes de vender ou arrendar
O certificado é válido por dez anos para habitação, independentemente da classe atribuída, desde a simplificação da legislação que uniformizou os prazos anteriores (que distinguiam entre seis, oito e dez anos consoante a classe). Sem certificado válido, o notário recusa-se a realizar a escritura de compra e venda, e o senhorio não pode formalizar legalmente um contrato de arrendamento. Além disso, qualquer anúncio imobiliário — seja num portal como o Idealista ou o Casa Sapo, seja numa montra de agência — é obrigado por lei a indicar a classe energética do imóvel.
E se o proprietário simplesmente ignorar a exigência? Acaba por descobrir o problema no pior momento possível: no dia da escritura, com o comprador já de mala feita e o crédito habitação aprovado a expirar.
A escala de classes: de A+ a F
A escala portuguesa tem oito classes, ordenadas da mais eficiente para a menos eficiente:
- A+ e A — desempenho excelente, normalmente construção recente ou reabilitação profunda com isolamento reforçado
- B e B- — bom desempenho, típico de construções pós-2006 que já seguem regulamentação térmica mais exigente
- C e D — a maioria do parque habitacional português construído entre os anos 1970 e 1990 cai aqui
- E e F — desempenho fraco a muito fraco; costuma corresponder a edifícios antigos sem qualquer intervenção de isolamento, e que exigem investimento significativo para subir de classe
Um apartamento em Alfama de 1920, sem obras relevantes desde então, dificilmente sai de uma classe E ou F sem uma intervenção séria — e mesmo assim, o regulamento de reabilitação urbana em zonas históricas limita o que se pode alterar na fachada.
Como a classe pesa na negociação do preço
Compradores mais informados já usam a classe energética como argumento de negociação, sobretudo desde que os custos de eletricidade e gás subiram de forma sustentada nos últimos anos. Um apartamento em classe F implica, na prática, uma fatura de aquecimento e arrefecimento substancialmente mais alta ao longo dos anos seguintes — e um comprador atento vai descontar esse custo futuro do valor que está disposto a pagar hoje. Não é incomum ver propostas 3% a 5% abaixo do pedido inicial justificadas explicitamente pela classe energética baixa, principalmente em imóveis destinados a arrendamento, onde o inquilino é quem paga a fatura mensal e onde uma classe fraca torna o anúncio menos competitivo face a alternativas na mesma zona.
Apoios e financiamento disponíveis em 2026
Melhorar a classe energética de uma casa antiga nem sempre precisa de sair inteiramente do bolso do proprietário. O programa Casa Eficiente 2030, gerido pelo Fundo Ambiental, disponibiliza empréstimos a taxa de juro reduzida — em alguns casos próxima de zero — para obras que melhorem o desempenho energético, com montantes que podem chegar aos 40.000 € consoante o tipo de intervenção e o rendimento do agregado familiar. As candidaturas fazem-se diretamente através do portal do Fundo Ambiental, e o próprio Certificado Energético emitido antes da obra serve de base para calcular que tipo de apoio a habitação pode receber.
Vários municípios, ao abrigo do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovam ainda reduções na taxa de IMI para imóveis com classes energéticas elevadas — a percentagem e os critérios variam de câmara para câmara, por isso vale sempre confirmar o regulamento municipal em vigor antes de assumir que o benefício se aplica automaticamente. Isto significa que, em certos concelhos, investir na classe energética não é só um argumento de venda: pode reduzir a fatura fiscal anual do próprio proprietário enquanto a casa ainda não foi vendida.
Subir de classe: o que realmente compensa fazer antes de vender
Nem todas as intervenções valem o investimento antes de uma venda — isso depende do prazo até à transação e do orçamento disponível. Substituir janelas antigas por caixilharia com vidro duplo costuma ser a intervenção com melhor relação custo-benefício: entre 250 € e 450 € por vão, dependendo das dimensões, com impacto imediato e visível na classe atribuída. Instalar isolamento térmico pelo exterior (sistema ETICS) tem um efeito ainda maior no desempenho, mas custa tipicamente entre 60 € e 90 € por metro quadrado de fachada, o que só compensa se a venda não for urgente ou se o proprietário planear ficar mais alguns anos.
Uma bomba de calor para aquecimento e águas quentes ronda os 2.000 € a 5.000 € instalada, e costuma valer a pena sobretudo em casas que ainda dependem de esquentadores a gás antigos. Painéis solares térmicos para água quente sanitária ficam entre 1.500 € e 3.000 €, com retorno mais lento mas efeito positivo tanto na classe energética como no argumento de venda junto de compradores sensíveis à sustentabilidade. Evite investir em obras estruturais de isolamento se a venda estiver prevista para os próximos dois ou três meses — nesse caso, o retorno do investimento simplesmente não chega a tempo de se refletir no preço de venda, e o dinheiro rende mais aplicado diretamente no valor pedido.
Erros comuns a evitar
Contratar o perito mais barato sem verificar se está mesmo registado na ADENE é o erro mais frequente — e o mais caro de corrigir, porque um certificado emitido por alguém sem credenciação válida simplesmente não serve para a escritura. Vale também confirmar, antes da visita, se as plantas do imóvel estão atualizadas na Conservatória do Registo Predial: divergências entre a planta oficial e a realidade obrigam o perito a assinalar a situação, o que pode complicar o processo de venda por razões que nada têm a ver com eficiência energética.