Guia para comprar casa em Portugal em 2026: passos, custos e armadilhas

Quem está a pensar comprar casa em Portugal em 2026 vai encontrar um mercado diferente do que existia há cinco anos. Os preços subiram de forma acentuada em Lisboa, no Porto e no Algarve, as taxas de juro estabilizaram depois de um período turbulento, e o Estado apertou algumas regras fiscais enquanto criou incentivos específicos para jovens e famílias. O resultado é um cenário onde a decisão de comprar exige mais planeamento do que em qualquer altura da última década.

Este guia é para quem está a dar os primeiros passos ou para quem já tem casa mas quer mudar. Não é sobre como encontrar o imóvel perfeito — isso é outra conversa, que envolve gosto pessoal, localização e paciência. É sobre os números, os prazos, os impostos e as armadilhas burocráticas que podem transformar uma compra aparentemente simples num pesadelo de seis meses.

Quanto é que realmente custa comprar uma casa em Portugal

O preço anunciado no site do Idealista ou da Imovirtual é apenas o ponto de partida. Ao valor da escritura, o comprador tem de somar impostos, custos notariais, comissões bancárias (se houver crédito) e despesas acessórias que facilmente ultrapassam os dez por cento do preço do imóvel. Fazer contas com o valor base e ficar por aí é o erro número um de quem compra pela primeira vez.

Para um apartamento T2 em Lisboa, de 250 000 €, os custos totais da operação ficam em torno dos 270 000 a 280 000 €. Esta diferença — 20 000 € a 30 000 € — não aparece no anúncio e raramente está contemplada no orçamento inicial do comprador. É dinheiro que tem de estar disponível no momento da escritura, em cheque bancário ou transferência. O banco não financia estes custos junto com o valor da casa, salvo em casos muito específicos.

O IMT: o imposto que muda tudo

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis é o encargo mais pesado na compra de uma habitação. A taxa é progressiva e depende de três factores: o valor do imóvel, se é habitação própria e permanente, e a localização (continente, Madeira ou Açores).

Para habitação própria e permanente no continente, em 2026, os escalões funcionam assim: até aproximadamente 104 000 € não paga IMT; entre 104 000 € e 142 000 € a taxa é de 2 %; acima disso sobe de forma progressiva até aos 7,5 % para imóveis acima de 1 000 000 €. Para habitação secundária ou arrendamento, não existe o escalão de isenção inicial — paga-se a partir do primeiro euro.

Um exemplo concreto: uma casa de 300 000 € comprada como habitação própria e permanente no Porto paga cerca de 11 400 € de IMT. A mesma casa comprada como segunda habitação paga mais de 16 500 €. Esta diferença de cinco mil euros não é despicienda, e tem de ser paga antes da escritura, em cheque à ordem da Autoridade Tributária.

Imposto de Selo, registos e notário

Ao IMT soma-se o Imposto de Selo sobre o valor da escritura, à taxa fixa de 0,8 %. Para a casa dos 300 000 € são mais 2 400 €. Se o comprador recorre a crédito bancário, paga ainda Imposto de Selo sobre o empréstimo, à taxa de 0,6 % do valor financiado.

Depois há os custos notariais e de registo predial. Uma escritura com crédito fica entre 800 € e 1 500 €, dependendo do notário e da complexidade do processo. O registo na Conservatória do Registo Predial custa cerca de 250 €. Se o comprador optar pelo serviço Casa Pronta, nos balcões da Justiça, tudo junto sai por um valor fixo de 700 € — e é hoje a escolha mais comum para operações simples.

O crédito habitação em 2026: o que mudou

Depois de dois anos em que a Euribor oscilou entre os 3 % e os 4 %, o cenário estabilizou. Em abril de 2026, a Euribor a 12 meses anda próxima dos 2,5 %, o que significa taxas de crédito em torno dos 3,5 % a 4 % para os spreads mais comuns. É menos do que em 2023, mas bastante mais do que no período dourado de 2015 a 2021, em que muitas famílias se habituaram a taxas abaixo dos 2 %.

O Banco de Portugal mantém os limites de esforço: a prestação mensal não pode ultrapassar 50 % do rendimento líquido do agregado, e o financiamento está limitado a 90 % do valor do imóvel (ou do valor de avaliação, o mais baixo dos dois) para habitação própria e permanente. Para jovens até aos 35 anos, existem linhas específicas com garantia pública que podem financiar até 100 %, mas apenas para imóveis abaixo de determinado valor — cerca de 450 000 € no continente.

O conselho prático é simples: antes de fazer uma proposta por uma casa, peça pré-aprovação de crédito a dois ou três bancos. A CGD, o Millennium BCP, o Novo Banco e o Santander têm processos rápidos e dão resposta em menos de duas semanas. A pré-aprovação permite negociar com o vendedor com segurança e evita a situação, demasiado comum, em que a proposta é aceite e depois o banco recusa o financiamento.

Os passos da compra, do primeiro ao último

Antes de visitar casas

Calcule o seu orçamento real. Some poupanças disponíveis, capacidade de financiamento bancário (peça simulação online na CGD ou no Millennium), e deduza os dez por cento de custos de operação. O valor que resta é o limite do preço da casa, e não um cêntimo acima.

Se vai precisar de crédito, peça extractos bancários dos últimos três meses, comprovativos de rendimentos, últimas duas declarações de IRS e caderneta predial actualizada. Vai precisar deles em todas as fases do processo, e ter tudo organizado numa pasta digital poupa semanas de correria.

Durante a procura

Visite sempre mais do que uma vez o imóvel que lhe interessa. A primeira visita é emocional — gosta do quarto grande, da luz da sala, da varanda. A segunda visita é técnica: verifique o estado das infiltrações, dos caixilhos, do quadro eléctrico, da canalização, da caldeira. Leve um nível de bolha para confirmar que o chão não tem desníveis estranhos, e uma lanterna para olhar para o tecto dos armários embutidos.

Peça ao vendedor a caderneta predial, o certificado energético (é obrigatório desde 2013 e a classe tem de constar no anúncio), e a licença de utilização. Se o imóvel é em condomínio, peça a acta da última assembleia e uma declaração do administrador sobre dívidas de condomínio pendentes. Muitos compradores descobrem tarde que herdam dívidas da fracção — o banco não financia e o problema fica resolvido à custa do novo proprietário.

O CPCV: contrato de promessa

Quando chega a acordo de preço, é assinado o Contrato Promessa de Compra e Venda. Neste momento, o comprador entrega normalmente um sinal de 10 % a 20 % do valor da casa. Este sinal é dobrado se o vendedor desistir, e perdido se o comprador desistir — razão pela qual nunca se assina um CPCV sem ter a pré-aprovação de crédito na mão.

No CPCV deve constar o prazo máximo para a escritura (normalmente 60 a 120 dias), o montante do sinal, a identificação completa do imóvel (incluindo número de registo), e uma cláusula de condição suspensiva em caso de recusa de crédito. Esta cláusula é fundamental e deve ser negociada com o advogado — permite recuperar o sinal se o banco recusar o financiamento por motivos alheios ao comprador.

A escritura

No dia da escritura, o comprador deve apresentar-se no notário ou no balcão Casa Pronta com a documentação toda, o cheque bancário para o IMT e Imposto de Selo, e os cheques para o vendedor. O banco, se houver crédito, trata da sua parte directamente com o notário. A escritura demora cerca de uma hora, e no final o comprador sai proprietário — mas o registo na Conservatória só fica concluído uma a duas semanas depois.

As armadilhas mais comuns (e como evitá-las)

Há três situações que destroem compras aparentemente seguras, e que um comprador informado consegue antecipar.

A primeira é a licença de utilização inexistente ou desconforme. Muitos imóveis antigos, sobretudo no interior do país ou em zonas rurais, têm obras não licenciadas — um anexo construído sem autorização, uma divisão ampliada, uma cave transformada em quarto. O banco não financia imóveis com divergência entre a realidade e a caderneta predial, e o proprietário fica impedido de obter novo crédito até regularizar. Exija sempre, antes do CPCV, uma visita da câmara municipal para confirmar conformidade, ou um relatório técnico de um engenheiro.

A segunda é o ónus oculto: hipotecas antigas que não foram canceladas no registo, penhoras judiciais, servidões de passagem a favor de vizinhos. Peça uma certidão de registo predial com menos de 15 dias — emite-se online em cinco minutos por 15 € no portal da Justiça — e leia-a linha a linha. Se houver qualquer registo activo que não seja a propriedade do vendedor, não avance sem resolução prévia.

A terceira é o prédio em processo de reestruturação. Edifícios em zonas urbanas históricas estão em muitos casos abrangidos por ARU (Áreas de Reabilitação Urbana), e têm obras obrigatórias pendentes que podem representar quotizações extraordinárias de milhares de euros por fracção nos próximos dois ou três anos. Peça a acta da última assembleia de condomínio e pergunte explicitamente se há obras aprovadas ou em discussão.

Benefícios fiscais que muitas pessoas ignoram

Para jovens até aos 35 anos que comprem primeira habitação, o IMT tem isenção total para imóveis até cerca de 316 000 € no continente, desde 2024. O Imposto de Selo sobre a aquisição também está isento na mesma faixa. Esta medida foi pensada para dar alguma margem à geração mais nova num mercado que se tornou inacessível, e vale bem os vinte minutos necessários para confirmar a elegibilidade no portal da Autoridade Tributária.

Há ainda deduções em IRS pelos juros do crédito habitação, no regime transitório para contratos anteriores a 2011, e pelas rendas pagas em contrato de arrendamento — informação útil para quem está a decidir entre comprar e continuar a arrendar. O programa Mais Habitação, em vigor com alterações, mantém apoios para arrendamento jovem que podem valer até 200 € mensais para agregados em determinadas faixas de rendimento.

Comprar agora ou esperar?

É a pergunta que toda a gente faz, e a resposta honesta é: depende. Os preços em Lisboa e no Porto estabilizaram em 2025 depois de cinco anos de subidas intensas, e algumas zonas até registaram quebras ligeiras. O interior e cidades médias como Coimbra, Aveiro ou Braga continuam a oferecer valor por metro quadrado muito inferior, com qualidade de vida superior em muitos aspectos.

Quem tem o dinheiro para entrada, rendimento estável e vai ficar na casa pelo menos oito a dez anos, tem razões para comprar agora. Quem está a considerar a casa como investimento puro, sem intenção de a habitar, deve fazer contas muito cuidadosas — a rentabilidade líquida de arrendamento em Lisboa e no Porto anda entre os 3 % e os 4 %, o que torna comparável à simples aplicação em depósitos ou obrigações do Tesouro, sem o risco de gestão de inquilinos.

A compra de casa em Portugal continua a ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida adulta. Feita com informação, pré-aprovação bancária, e a ajuda de um advogado que verifique a documentação, é um passo seguro. Feita à pressa, na base do entusiasmo da visita, é uma das formas mais rápidas de perder muito dinheiro e algumas noites de sono.